Aus eins mach zwei: Ein Eigenheim kann auch zwei Wohneinheiten unter seinem Dach vereinen. Eine Idee, die immer mehr Anhänger findet, nicht zuletzt wegen vieler Finanzierungsvorteile und zigfacher Nutzungsmöglichkeiten. Was die Architektur und Grundrisse betrifft, gibt es alle Freiheiten.

Endlich in die eigenen vier Wände! Raus aus der Mietwohnung, hinein in ein Haus mit Garten. Wenn die Realisierung dieses Traums näher rückt, ist der Gedanke an eine zweite Wohneinheit nicht das Naheliegendste. Auch weil das Wand-an-Wand-Wohnen vielleicht schon zu unliebsamen Erfahrungen geführt hat. Doch es lohnt sich, über eine Einliegerwohnung nachzudenken. Der zusätzliche Raum eröffnet viel Flexibilität.  Sei es, dass Sie einem Kind oder den Eltern ein eigenes Apartment bieten möchten oder dies für eine Au-Pair-­Hilfe oder Pflegekraft benötigen. Bei einer Vermietung sind die Einnahmen in der Finanzierungsphase eine willkommene Unterstützung. Da keiner weiß, wie seine ­Familiensituation einmal aussehen wird, sollte das Haus für alle Konstellationen gerüstet sein. „Und was ist mit meiner Privatsphäre?“, werden Sie sich fragen. Wenn Schallschutz, Grundrisse, Zugänge und Außenbereiche gut geplant sind, ist ein ungestörtes, unabhängiges Wohnen unter einem Dach gesichert. GUSSEK HAUS betreut Sie individuell – von den ersten ­Planungsschritten bis zur Schlüsselübergabe. Die Hausbau-Experten entwickeln eine individuelle Finan­zierung, die sich genau Ihren Bedürfnissen anpasst. Gussek hat seine Baureihe mit Einliegerwohnungen, ­Zweifamilien- und Doppelhäusern bewusst „EUROPA“ getauft. Denn wie auf der großen politischen Bühne verspricht ein Schulterschluss beim Hausbau erstaunliche Vorteile an Kompetenz und wirtschaftlicher Stärke.

Hanghaus Hellerberge von GUSSEK HAUS
Dank einer Hanglage, wie bei Haus Hellerberge, kann eine Einliegerwohnung im Untergeschoss viel Tageslicht erhalten und einen attraktiven Terrassenplatz mit Ausblick bieten. Foto: GUSSEK HAUS

Es rechnet sich!

Dem Mehraufwand an planerischer und baulicher Leistung stehen die doppelte ­Förderung, mögliche Mietein­nahmen und steuerliche Vorteile gegenüber. Dasgilt es, für jedes Bauvorhaben individuell zu ­betrachten. Ein Plus an Wohn­fläche, Flexibilität und Zukunfts­sicherheit kommt unterm Strich aber immer heraus. Mit einer Einliegerwohnung dagegen meint man landläufig eine Wohneinheit, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Eine solche Lösung ist geeignet:

  • Fürs Mehrgenerationenwohnen: Großeltern oder heranwachsenden bzw. erwachsenen Kindern eine ­separate Wohnmöglichkeit bieten.
  • Als Altersvorsorge: Eine Wohnmöglichkeit für eine zukünftige Pflegekraft schaffen. Oder selbst im Alter in die kleinere Einheit ziehen, um möglichst lang im eigenen Haus zu bleiben.
  • Zum Vermieten: Mit der Absicht, dadurch Mieteinnahmen zu erzielen.

Ob sich eine Einliegerwohnung rechnet, kann nicht pauschal gesagt werden. Jeder Bauherr wird von dem GUSSEK-Berater über den planerischen und baulichen Mehraufwand informiert. Diesen kann er der erzielbaren Miete sowie den steuerlichen Vorteilen ­gegenüberstellen. Wobei neben dem ­finanziellen Aspekt auch familiäre Gründe einkalkuliert werden müssen.

Die doppelte Förderung

Die KfW Bankengruppe bietet für den Neubau verschiedene Förder­programme wie 153 „Energieeffizient Bauen“, 124 „Wohneigentum“ und 431 „Zuschuss Baubegleitung“. Das Interessante daran: Die Förderprogramme gelten pro Wohneinheit. Für eine abgeschlossene Einliegerwohnung in Ihrem Eigenheim können Sie also den günstigen Kredit und den ­Tilgungszuschuss ein zweites Mal in Anspruch nehmen. So verdoppelt sich bei „Energieeffizient Bauen“ die über die KfW finanzierbare Summe von ­aktuell 100.000 auf 200.000 Euro, der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 30.000 Euro beim höchsten Energiestandard, dem KfW-Effizienzhaus 40 Plus. Mit dem zweischaligen Wand­aufbau von GUSSEK HAUS lassen sich die Anforderungen an Effizienzhäuser problemlos realisieren. Um die doppelte KfW-Förderung zu erhalten, kommt es insbesondere auf die Abgeschlossenheit an. Bedingung ist ein separater Zugang, entweder von außen oder von einer gemein­samen Diele aus.  KfW-Kredite bieten viele Vorteile. So gilt der niedrige Zinssatz auch bei ­langer Bindung, die Eigenkapitalanforderungen sind geringer als bei privaten Instituten und es besteht die Möglichkeit für tilgungsfreie Zeiten, um z. B. die Ausgaben für neue Möbel zu stemmen. KfW-Kredite sind generell zinsgünstig, während private Geldinstitute ihre 1A-Konditionen nur bei hohem Eigenkapital-Anteil oder Grundstücken in guter Lage gewähren. Wer für Familienangehörige eine zweite Wohneinheit schafft, kann auch mithilfe der Verwandten sein Eigenkapital aufstocken, wenn diese über ein Sparvermögen oder Geld aus dem Verkauf der alten Immobilie verfügen.

Zwei getrennte Wohneinheiten in einem Haus.
Zwei getrennte Wohneinheiten in einem Haus sind von außen oft nur bei geneauerem Hinsehen zu erkennen. Wie hier an dem zweiten Hauseingang auf der Giebelseite. Foto: GUSSEK HAUS

Steuerliche Vorteile

Mieteinnahmen bilden eine gern ge­sehene Unterstützung. Um die Steuer­vorteile umfassend auszuschöpfen, sollte möglichst früh ein Steuerberater hinzugezogen werden. Die Einkünfte müssen zwar als Einnahmen versteuert werden, im ­Gegenzug dürfen Sie die Kosten für die Finanzierung, Instandhaltung oder Modernisierung jedoch steuerlich absetzen. Bereits die Her­stellungskosten für den vermieteten Teil Ihres Hauses können ­abgeschrie- ben werden, vorausgesetzt, sie sind den unterschiedlichen Ge­bäudeteilen eindeutig zuzuordnen. Um die Mietwohnung anzuerkennen, besteht das Finanzamt auf die Abgeschlossenheit, ein eigenes Bad und WC sowie eine Kochgelegenheit oder Küche.Durch die Mieteinnahmen werden die höheren Investitionskosten aufgefangen. Auch die Finanzierung lässt sich bei diesem Modell clever aufteilen: Für den selbst bewohnten Teil wird möglichst viel Eigenkapital eingesetzt und damit eine schnellere Tilgung realisiert; die vermietete Einheit wird möglichst umfangreich fremdfinanziert. Bei Vermietung muss an Strom- und Wasserzähler für die Nebenkosten-abrechnung gedacht werden.

Keine Frage der Größe

Um einer Einliegerwohnung Platz zu bieten, muss das Haus nicht über außergewöhnlich viel Fläche ­verfügen. Mehr noch als die Gesamtgröße spielt die Aufteilung der Räume eine wichtige Rolle. Denn wie die Beispiele zeigen, lässt sich mit geschickter Planung eine Einliegerwohnung auch in einem kompakten Einfamilienhaus gut integrieren. Zwei getrennte Hauseingänge können, müssen aber nicht sein. Der Windfang kann auch gemeinschaftlich genutzt werden, ebenso Stauräume, Technik- und Hauswirt­schafts­­räume – außerhalb beider Wohnungen. Befinden sich Haustüren und Terrassen an verschiedenen Hausseiten, schafft dies maximale Privatsphäre. Die Platzierung der Einliegerwohnung im Erdgeschoss erlaubt eine barrierearme Planung.

Für Langzeitgäste: Vorstufe zur Einliegerwohnung

Wer häufig Langzeitgäste hat oder gar eine Au-Pair-Hilfe für seine Kinder ­beschäftigt, möchte ihnen einen abgetrennten Bereich, zumindest mit eigenem Bad, zukommen lassen. Das ist streng genommen keine Einliegerwohnung, trotzdem erlaubt ein solcher Grundriss der Familie und ihren Gästen mehr Privatspäre. Der praktische Wind- fang führt in eine große Diele mit einläufiger Treppe. Durch Schiebetüren von der Diele getrennt erstreckt sich der offene Lebensbereich mit dem hellen Wohn-/Esszimmer und – abermals durch Schiebetüren getrennt – einer modernen Einbauküche. Bodentiefe Fenster  ermöglichen eine Anbindung in den Garten. Auf der anderen Seite der Diele befinden sich zwei Schlafräume, ein Duschbad, ein Technikraum sowie die Garderobe. Je nach individuellen Bedürfnissen wird mit einer solchen Raumkonstellation oder mit einer richtigen Einliegerwohnung geplant.

Wie viel Wohnfläche braucht eine Einliegerwohnung

Die Größe der Einliegerwohnung hängt davon ab, wie viele Zimmer ­benötigt werden und wie groß diese sein sollen. Der GUSSEK-Planer nimmt die Wünsche der Bauherrschaft auf und setzt sie um. Doch Größe allein schafft keinen Wohnkomfort. ­Belichtung, Ausstattung und Möblierung sind die ­entscheidenden Komponenten. Fragen Sie sich, was Ihnen wichtig ist. Wird ein Raum nur zum Schlafen genutzt oder kann er auch andere Funktionen übernehmen? Mögen Sie einen offenen Grundriss ohne Zwischenwände, das wirkt großzügiger? Für Abtrennungen sorgen entweder Raumteiler oder Schiebetüren.

Vielfältig

Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bietet nicht nur viel Platz, sondern auch viel individuellen Gestaltungsfreiraum. Ob mit Sattel-, Pult- oder Flachdach, Erker, Gaube, Balkon – es gibt ein großes Spektrum an möglichen Architekturelementen. Entsprechend vielfältig sind die Auswahlmöglichkeiten der Bauherren bei GUSSEK HAUS – von der Größe bis zur Gebäudeform, von der Technik bis zur schlüsselfertigen Ausstattung. Die Stärke von GUSSEK HAUS sind individuell geplante Architektenhäuser, ob in klassischer oder designorientierter Architektur. Bauherren erhalten maßgeschneiderte Hausplanungen gemäß ihren Bedürfnissen mit funktionalen, familiengerechten Grundrissen. Mit seiner Erfahrung aus 15.000 gebauten Häusern steht GUSSEK HAUS für eine herausragende Material- und Ausführungsqualität.

Individuell

Neben der planerischen Kompetenz und der kreativen Architektur, der überdurchschnittlichen Qualität und der großartigen Materialvielfalt, der innova­tiven und nachhaltigen Energietechnik und der professionellen Projektplanung und Produktion – liegt eine weitere Stärke von GUSSEK HAUS im persön­lichen Service und der Betreuung. Im Vorgespräch nehmen die GUSSEK-Bauberater die Wünsche und Bedürfnisse der Interessenten ausführlich auf und arbeiten sie Schritt für Schritt zu einem realisierbaren Hausprojekt um. Mit ihrer Expertise können die Planer und Berater die Ideen der Kunden optimieren und verfeinern. Das heißt auch, dass die vorgeschlagenen Entwürfe, wie die Baureihe Europa, lediglich bei der Orientierung helfen. Solche Planungen oder auch Musterhäuser werden in den seltesten Fällen eins zu eins nachgebaut, sondern immer individualisiert.

Penthouse ganz privat

Die Einliegerwohnung ins Erdgeschoss oder Untergeschoss zu platzieren ist zwar die häufigste, aber bei weitem nicht die einzige Möglichkeit. Eine außer­gewöhnliche Lösung geht  gerade den entgegengesetzten Weg und plant die Ein­liegerwohnung als Penthouse. Doch wie lässt sich hier die Herausforderung mit dem eigenen ­Zugang lösen? Die beiden unteren ­Etagen werden durch ein innen liegendes Treppenhaus verbunden. Der Zugang zum Penthouse erfolgt über ein sepa­rates Treppenhaus. Nur so bleiben die Einheiten komplett getrennt. Ganz oben entsteht eine besonders attraktive Wohneinheit mit viel Licht und Ausblick. Barcelona: Einliegerwohnung in Top-LageBei dem zweigeschossigen Luxusmodell mit Staffelgeschoss in kubistischem Baustil handelt es sich um einen ­architektonischen Hingucker. Wechselnde Putz-Klinker-­Flächen gliedern den Baukörper und seine Fassade. Der gemeinschaftliche Hauseingang befindet sich geschützt in einer Nische. Die Hauptwohnung verfügt über eine außergewöhnliche Raumaufteilung mit ­einem Wohn-/Esszimmer über die gesamte Hausbreite. Eine Loggia im Gebäuderücksprung schafft Freiraum zum Garten. Im Obergeschoss gibt es zwei Ankleidezimmer. Bei der Einliegerwohnung handelt es sich um eine ideal belichtete Wohneinheit mit traumhafter Dachterrasse.

Wohnen und Arbeiten

Arbeiten und Wohnen unter einem Dach ist ein beliebtes Modell, das viele Vorzüge hat. Aber ebenso wie bei zwei Wohnparteien muss auch hierbei auf die räumliche Trennung der Bereiche geachtet werden. Bei der kompakten Stadtvilla Mönchsberg findet die Trennung horizontal statt: Das Obergeschoss dient der erwachsenen Tochter als Büro- und Konferenzräume. Es reicht über etwa zwei Drittel des Baukörpers und bietet zudem eine Dachterrasse. Der ruhige Arbeitsplatz punktet mit schöner Aussicht. Im Erdgeschoss wohnen die Eltern. Ihr offen gestalteter Wohn­bereich wirkt hell und verfügt über eine geschützte Terrasse. Die ­doppelte Nutzung deutet sich von außen an: auf der Eingangsseite wie ein ­moderner Zweigeschosser – gartenseitig wie ein Bungalow mit mediter­raner Note. Die Idee „Arbeiten und Wohnen“ wurde unkonventionell umgesetzt. Eine doppelte KfW-Förderung entfällt in diesem Fall, weil nur zu Wohnzwecken genutzte Einheiten gefördert werden.

Schallschutz: Ruhe im Haus

Der von der Bauaufsicht aus Gründen des Gesundheitsschutzes geforderte Schallschutz für Einfamlienhäuser ist in der DIN 4109 geregelt. Auch wir von GUSSEK HAUS sind gesetzlich verpflichtet, diese Vorgaben ein­zuhalten. Häuser mit Einliegerwohnung bzw. Zweifamilienhäuser müssen diese DIN ebenfalls erfüllen. Bei einer ebenerdigen Einliegerwohnung geht es um die Trennwände im Erdgeschoss, aber auch um die Decke zwischen Erd- und Dachgeschoss. GUSSEK HAUS führt die betreffenden Innenwände doppelt ­aus, quasi als zwei separate Wände. Um die Schall­übertragung zwischen den Stockwerken zu minimieren, muss sowohl auf der Konstruktionsseite (Schallentkopplung) als auch bei der Materialwahl angesetzt werden. Die Höhe der Deckenbalken sowie des Estrichaufbaus bleiben gleich, es kommt eine mineralische Dämmung zum Einsatz. So lassen sich nicht nur Geh­geräusche, sondern auch Stimmen, Musik etc. deutlich reduzieren. Wir informieren alle GUSSEK-Bauherren ausführlich.

Die Räume im Untergeschoss haben einen eigenen Lichthof.
Haus Perlach bietet für die Räume im Untergeschoss einen eigenen Lichthof. Foto: GUSSEK HAUS

Im Planungs- und Beratungsgespräch wird jeder Kunde zum Schallschutz befragt, nachzuempfinden dann bei einem Musterhausbesuch. Ist das Erlebte in ­Ordnung oder wünschen Sie sich mehr? Als Standard gelten 63 Dezibel (dB), 53 dB wären doppelt so gut, aber es geht noch ­besser mit bis zu 46 dB. Für jeden Anspruch gibt es eine Lösung, allerdings ist es auch eine Frage der Wirtschaftlichkeit. In der Bau- und Leistungsbeschreibung schreibt GUSSEK HAUS den vereinbarten Schallschutz dann fest und macht ihn zum Vertragsbestandsteil.  Auch die Geräuschentwicklung aus Bädern und WCs hat GUSSEK HAUS im Griff. Wir haben extra auf einem Holzprüfstand ­getestet, wie Leitungen am besten verlegt und befestigt werden müssen. Trotzdem ­erfolgt die Raumanordnung immer so, dass ein Bad nicht über einem Ruheraum ein­geplant wird. Einen Sonderfall bilden ­Doppelhäuser. Den für die Gebäudetrennwand gesetzlich geforderten Schallschutz kann GUSSEK HAUS problemlos unter­bieten – für ein ruhiges, nachbarschaftliches Miteinander.

Der Beitrag entstand in Kooperation mit GUSSEK HAUS.

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