Sanieren ist eine komplexe Sache. Alte Substanz trifft auf neue Baumaterialien und neue Vorschriften und alles muss in Einklang gebracht werden. Dabei kann einiges schiefgehen. Aus diesem Grund wird die Begleitung durch einen Sachverständigen immer wichtiger, gerade im Altbau.
Sachverständige arbeiten im Altbaubereich nicht nur projektbegleitend. Kaufinteressenten beispielsweise, die eine Gebrauchtimmobilie erwerben wollen, suchen ebenfalls den Rat des Experten als Gutachter. Er soll ihnen sagen, in welchem Zustand sich das Objekt befindet, ob sich eine Sanierung lohnt und wie hoch der Aufwand sein wird, um es auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen. Aufgrund dieser Einschätzung gewinnt man Sicherheit über den tatsächlichen Wert des Hauses. Sie liefert Fakten und Argumente für die Verkaufsverhandlungen und mindert das Risiko, einen überhöhten Preis zu bezahlen.
Experte auf Augenhöhe
Als Gutachter sind Sachverständige auch gefragt, wenn es nach baulichen Maßnahmen zu Mängeln oder Bauschäden kommt und keiner die Verantwortung dafür übernehmen will. Diesen Ärger kann man sich sparen, wenn man den Sachverständigen von Anfang an mit an seiner Seite hat, das heißt, schon ab der Planung. Alles, was sich im Vorfeld bereits vermeiden oder schon während des Bauablaufs korrigieren lässt, ist besser als jede Nachbesserung. Das Gute an einem externen Sachverständigen ist, dass er auf Augenhöhe mit Architekt oder Handwerker verhandeln und nicht mit Schein-Argumenten abgespeist werden kann. Andererseits profitieren auch die Fachleute am Bau vom externen Experten. Vor allem im Altbaubereich sind auf einer Baustelle oft ein flexibles Reagieren und kurzfristige Änderungen in der Ausführung erforderlich. Ein Sachverständiger kann diese Notwendigkeiten neutral beurteilen, die Ausführungsqualität überprüfen und dem Bauherren die Sicherheit damit vermitteln, dass das Ergebnis für ihn dennoch in Ordnung ist.
Hilfe bei Mängeln
Leider kann auch eine Baubegleitung Mängel nicht gänzlich ausschließen. Wurde tatsächlich gepfuscht, hilft der Sachverständige bei der Beurteilung des Schadens und dem weiteren Vorgehen wie Mängelrüge und Kontrolle der Mängelbehebung. Falls eine einfache Nachbesserung nicht möglich ist muss geprüft werden, ob alles so bleiben kann oder ob daraus dauerhaft eine Gefahr entsteht und wie hoch gegebenenfalls die Minderung ist. Diese hängt natürlich davon ab, wie stark das Gebäude, das Bauteil, die Gebrauchstauglichkeit oder „nur“ die Optik beeinträchtigt ist, ob der Mangel für den Bauherrn hinnehmbar oder unverhältnismäßig ist. Umgekehrt ist auch dem Handwerker nicht alles zumutbar. Mit Mängeln, die tragbar sind und nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand beseitigt werden könnten, müssen sich Bauherren in der Regel abfinden. Dann allerdings können sie mit Unterstützung des eingeschalteten Sachverständigen einen durchaus angemessenen Preisabzug verhandeln.
Anerkannt und professionell
Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt, deshalb sollte man sich Referenzen nennen und Qualifikationen zeigen lassen. Oder man wendet sich gleich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dann hat man für eventuelle Streitfälle gute Karten, denn deren Gutachen genießen eine hohe Glaubwürdigkeit und sind für Beweiszwecke in Gerichtsverfahren wie auch bei einer außergerichtlichen Einigung besonders geeignet. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist von öffentlich-rechtlichen Einrichtungen wie Industrie- und Handelskammern oder Handwerks-, Ingenieur- oder Architektenkammern oder Regierungspräsidien auf gesetzlicher Grundlage bestellt und vereidigt worden. Hierfür wird die persönliche Eignung und besondere Sachkunde sorgfältig überprüft. Der Sachverständige leistet einen Eid, wonach er seine Tätigkeit unabhängig, weisungsfrei, persönlich und unparteiisch ausführt und seine Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstattet. Darüber hinaus verlangt die Sachverständigenordnung Diskretion und laufende Fortbildung. Zudem kann der Sachverständige bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftbar gemacht werden. Am besten lässt man sich vorher das Bestehen einer Haftpflichtversicherung nachweisen. Margot Allex-Schmid
Vor Kauf oder Beginn einer Sanierungsmaßnahme:
Der Sachverständige beurteilt das Gebäude nach Bausubstanz, Erhaltungszustand und Instandsetzungsaufwand. Bei Bedarf kann er zudem ein Sanierungskonzept erstellen und Auskunft über die voraussichtlichen Kosten geben. Überprüft wird unter anderem:
• Tragfähigkeit (Statik) des Gebäudes beziehungsweise einzelner Bauteile
• Dämmeigenschaften der Gebäudehülle (Außenwände, Dach, Fenster)
• Mögliche Feuchteschäden (Dach, Wände, Fenster, Kellerräume)
• Energetische Qualität und Luftdichtigkeit des Gebäudes (Thermografie, Blower-Door-Test)
Suchen und Finden:
Bausachverständige findet man unter anderem in den Gelben Seiten, bei Berufsverbänden, Verbraucherschutzverbänden und technischen Überwachungs- gesellschaften. Eine Auswahl:
• Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Tel.: 030/3 12 80 01, www.bsb-ev.de
• Verband privater Bauherren e.V. (VPB), Tel. 030/27 89 01-0, www.vpb.de
• Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv), Tel.: 030/2 58 00-0, www.vzbv.de
• Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V., www.bvs-ev.de
• Bundesweites Sachverständigen- verzeichnis der IHK, svv.ihk.de
• DEKRA, Tel.: 0711/78 61-0, www.dekra.com
• GTÜ Gesellschaft für Technische Überwachung mbH, Tel.: 0711/9 76 76-0, www.gtue.de
• TÜV Rheinland LGA Bautechnik GmbH, Hotline: 0221/8 06 90 00, www.de.tuv.com
• TÜV SÜD AG, Hotline: 0800/8 88 44 44, www.tuev-sued.de Das Honorar wird frei verhandelt. In der Regel liegen die Stundensätze zwischen 50 und 150 Euro.
Umbau und/oder Sanierung:
In dieser Phase tritt der Sachverständige ähnlich wie im Neubau als Baubegleiter auf und absolviert diverse Baustellenbesuche entsprechend dem Bauablauf. Eine unabhängige Kontrolle ist unter anderem zu folgenden Anlässen wichtig:
• Überprüfung des Sanierungskonzepts auf Nachhaltigkeit und Stimmigkeit
• Überprüfung der fachgerechten Planung im Hinblick auf technische Richtigkeit und Vollständigkeit
• Überprüfung der Leistungsbeschreibungen und Ausschreibungstexte zu den einzelnen Gewerken sowie der Kostenaufstellung
• Ausführungskontrolle zu unterschiedlichen Terminen je nach Maßnahmen.
Unter anderem:
• Rohinstallationen vor Verputzarbeiten
• Nach Fertigstellung Innenputz
• Gegebenenfalls Zwischenabnahmen je nach Gewerk
• Bei Abweichungen von der vereinbarten Qualität Mängelbericht mit entsprechender Dokumentation und Mängelrüge sowie Überwachung der Nachbesserungsarbeiten.
• Blower-Door-Test und Thermografie nach Abschluss der Arbeiten
• Rechnungsprüfung
• Begleitung bei der Schlussabnahme
