Die Familie braucht mehr Platz: Es kündigt sich wieder Nachwuchs an, man möchte einen Elternteil zu sich nehmen oder ein Studierzimmer für die Tochter einrichten. Einige Quadratmeter zusätzlichen Wohnraums lassen sich in den meisten Fällen schaffen.
Wohnraum nach oben
Nach oben ist grundsätzlich Platz. Der Sohn braucht langsam ein eigenes Reich oder es muss ein zusätzliches Arbeitszimmer her – es gibt viele Gründe, warum man Wohnraum im Dach schaffen möchte. Da ist zum einen die Möglichkeit, einen vorhandenen Dachboden auszubauen. Oft sind hier ja in Altbauten ungenutzte Raumreserven vorhanden. Schon der Einbau von Gauben schafft etwas Platz. Um vollwertige Wohnräume entstehen zu lassen, benötigt man allerdings meist eine Erhöhung bzw. Aufmauerung des Kniestocks. Wer keinen „vereinsamten Rumpeldachboden“ sein Eigen nennt – z. B. die Flachdachbauten der Siebzigerjahre, kann über eine Geschossaufstockung nachdenken. Ein Bungalow ist prädestiniert für so attraktive Lösungen wie eine extra Wohnung mit Dachterrasse. Auch vorhandene Garagen können in die Überbauungspläne mit einbezogen werden. Bedenken Sie dabei, dass das Dachgeschoss – sofern es nicht als eigenständige, von außen zugängliche Wohneinheit geplant wird – durch eine Geschosstreppe erreichbar sein muss. Die kostet wiederum Wohnfläche im „alten“ Grundriss. Die kostengünstigste Art, ein ganzes neues Dachgeschoss aufzustocken, ist die Ständerbauweise mit Innenwänden in Trockenbauweise. So sind statische Probleme mit dem Altbau meist ausgeschlossen – dennoch muss dieser Punkt immer mit einem Ingenieur, Statiker oder Architekten geklärt werden. Übrigens auch bei einem „normalen“ Dachausbau. Wichtig: Ein Bebauungsplan schreibt vor, wie viele Geschosse ein Gebäude am Ort haben darf. Für alle Maßnahmen, und sei es nur der Einbau einer Gaube, muss eine baurechtliche Genehmigung beantragt werden und es gelten eine Menge Vorschriften – Fluchtmöglichkeiten, Standsicherheit, lichte Höhe, Anteil der Fensterfläche, Energieeinsparverordnung und vieles mehr. Auch dafür muss der Architekt, Bauingenieur oder Zimmerermeister eingeschaltet werden.
Wohnraum nach unten
Diese Option hat fast jeder Altbaubesitzer: Zu jedem Haus gehörte früher ein Keller, da gab es kein Wenn und Aber. Erst seit den Siebzigerjahren wurde der allerdings von außen abgedichtet. Vor der zukünftigen Nutzung als Hobby- oder gar Wohnraum steht also meist die Sanierung feuchter Bausubstanz. Ideal wäre die Abdichtung der Außenwand mit anschließender Entfeuchtung der Innenräume. Kann aber ums Haus herum nicht bis auf Fundamenttiefe abgegraben werden, muss auf eine Innenabdichtung ausgewichen werden. Soll aus dem Keller tatsächlich ein zusätzlicher Wohnraum entstehen – Gästezimmer, Büro, Sauna oder Spielzimmer, – ist der Rat eines Sachverständigen für Bautenschutz oder eines Architekten mehr als hilfreich. Aufgepasst: Je nach regionalem Baurecht und Bauvorhaben gilt der Ausbau zu Wohnzwecken als Nutzungsänderung und muss unter Umständen genehmigt werden. Außerdem müssen dann bestimmte Vorschriften wie ein gewisser Anteil an Fensterfläche, Wärmeschutzverglasung und eine Raumhöhe von mindestens 2,30 Metern eingehalten werden.
Wohnraum zur Seite
Zur Seite bedeutet einfach alles, was außen machbar ist. Macht der kleine Balkon am Schlafzimmer Sinn? Er kann als Wintergarten überbaut ein paar Quadratmeter „Indoor“-Platz gewinnen. Selbiges gilt für die Terrasse im Erdgeschoss. Werden solche An- oder „Überbauten“ komplett verglast, muss unbedingt auf ausreichend Sonnenschutz und entsprechende Verglasung geachtet werden. Manchmal weist der Grundriss eines Hauses auch außen Nischen auf, die dann „vorgezogen“ werden können. Und wer noch Platz auf dem Grundstück hat, ist ohnehin ein Glückspilz: Ein Anbau ist die effektivste Art, Raum zu gewinnen. Und am einfachsten zu gestalten hinsichtlich der Flexibilität als eigenständige Einheit oder in den Altbau integrierte Erweiterung der Fläche. Nicht nur, weil im Zweifelsfall die Statik der alten Außenwand betroffen ist, braucht es auch hier in allen Fällen einen Fachmann und eine Nachfrage beim Baurechtsamt. Maßgeblich ist für die Genehmigung unter anderem der Abstand zum Nachbargrundstück. Mittendrin Manchmal kann schon eine geschickte Veränderung des Grundrisses den benötigten „Mehrraum“ schaffen. Wird oben wirklich eine Ankleide benötigt oder schlägt man die doch lieber ein paar Jahre lang dem Kinderzimmer zu? Kann der Krimskrams aus der Nische nicht woanders untergebracht werden? Dann kann aus dem Gäste-WC ein vollwertiges Duschbad gebaut werden. Räume können großzügiger oder aus einem großen Raum zwei kleine mit mehr Stellfläche gestaltet werden. Der Trockenausbau mit stabilen Leichtbauwänden macht’s möglich – fast ohne Baustelle im Haus.
Geschossflächenzahl GFZ:
Die Geschossflächenzahl (GFZ) kann für Ihre genehmigungspflichtigen Umbaumaßnahmen von Bedeutung sein. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche – egal auf wie viele Stockwerke verteilt – je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Im Bebauungsplan ist die GFZ ein festgesetzter Wert, um eine Bebauungsdichte zu vermeiden. Ein Beispiel: Die GFZ mit dem Wert 0,8 bedeutet, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück insgesamt höchstens 800 Quadratmeter Bruttogrundfläche errichtet werden dürfen. Quelle: Architektur-Lexikon
