Nachverdichten, durch Anbau oder Aufstockung, wird von Stadtplanern gerne gesehen. Aber man kann auch nachverdichten, ohne dass man es von außen sieht. Indem man im Keller oder unterm Dach Wohnraum schafft, wo vorher Stauraum war.
Der Trend ist ungebrochen, vom Land wird weiter in die Stadt gezogen, in die Ballungsgebiete. Dort wiederum sind die weitsichtigen Stadtplaner, die kommunalen Behörden bemüht, die Bodenversiegelung einzuschränken. Beliebt macht sich bei ihnen, wer nachverdichtet, wer auf schon bebautem, erschlossenem Grund und Boden neuen Wohnraum schafft. Und das kann man sogar, ohne dass man es dem Haus von außen anmerkt.
Dachwohnungen erfreuen sich seit jeher großer Beliebtheit, Kellerwohnungen nicht unbedingt. Aber selbst wenn dort nicht der gleiche Komfort zu verwirklichen ist wie auf den Ebenen darüber: es lassen sich Räume einrichten, an die weniger strenge Anforderungen gestellt werden und die sich nicht unbedingt in Erd- oder Obergeschoss befinden müssen – Sauna beziehungsweise Wellnessbereich, Hobbyraum, der Übungsraum für die junge, aufstrebende Band.
Mindestvorgaben
Vielleicht hat man es bei Freunden gesehen, im Fernsehen, im Internet, vielleicht in einer Zeitschrift. Jetzt hat man plötzlich eine Vorstellung davon, was ganz oben und ganz unten alles realisierbar ist. Aber im eigenen Keller, unterm eigenen Dach? Es muss eine gewisse lichte Höhe vorhanden sein, die Landesbauordnungen fordern zwischen 220 und 240 Zentimeter – nach dem Ausbau, versteht sich. Unterm Dach muss diese Mindesthöhe auf der Hälfte der Grundfläche gegeben sein. Dachneigung und Kubatur des obersten Geschosses entscheiden hierüber. Sicher wird in den meisten Fällen das Spektrum der denkbaren und umsetzbaren Nutzung immer noch breit genug ausfallen, von der Lesecke oder dem Arbeitszimmer bis zur vollwertigen Wohneinheit mit Kochbereich, Badezimmer und WC. Erweitert man den „umbauten, beheizten Raum”, muss man die Anforderungen der EnEV, der aktuellen Energie-Einspar-Verordnung (2014), in puncto Wärmeschutz erfüllen. Je nach Dimension müssen außerdem Bestimmungen hinsichtlich der Statik, der Versorgung der zukünftigen Bewohner mit Tageslicht und hinsichtlich des Brandschutzes erfüllt werden.
Keller-Upgrade
Im Keller verhindert eine Außendämmung, dass die Luftfeuchte an kalten Außenwänden kondensiert und so das Schimmelwachstum fördert. Auch gegen Feuchte von außen muss unter Umständen vorgegangen werden, durch Abdichtung und eine Erneuerung der Drainage. Ist Abgraben der Kellerwände nicht möglich, müssen Wärme- und Feuchteschutz von innen erfolgen, etwa mittels Dichtschlämme; Innendämmung ist mit einem nur geringfügigen Verlust an Wohnfläche verbunden. Mit neuen Lichtschächten aus hellen oder reflektierenden Materialien, Böschungen, neuen Fenstern oder Fenstertüren kann man die Sonnenstrahlen bis in den letzten Winkel eines Wohnkellers lenken. Durchbrüche für letztere sind dabei statische Veränderungen, die vom Fachmann abgenickt werden müssen. Abhängig von der Lage des Untergeschosses relativ zur Kanalisation kann für WC und Bad eine Hebeanlage für die Abwässer erforderlich werden.
Wärme- und Hitzeschutz
Unterm Dach sind nicht nur die statischen Anforderungen, sondern auch Wärme- wie Hitzeschutz besonders ernst zu nehmen, da dort oben, direkt über den Sparren, Temperaturextreme herrschen: Zum Himmel ist die Wärmeabstrahlung nachts und im Winter weitaus stärker als zu den Seiten, im Sommer besteht die Gefahr der Überhitzung. Techniken zur Verschattung, am besten automatisiert, sind anzuraten, zum Beispiel in Form von Fenstern mit rahmenintegrierten, aber außen liegenden Jalousien. Die Dämmung, auf, unter oder über den Sparren oder in Kombination, sollte zusätzlich in der Lage sein, Wärme zwischenzeitlich zu speichern und erst in den kühlen Nachtstunden wieder abzugeben, wie das zum Beispiel Holzfasermatten hervorragend können.
Nicht vergessen werden darf der Schutz der Bausubstanz vor den Bewohnern. Wo Menschen sich dauerhaft aufhalten, schlafen, baden, duschen, kochen, reichern sie die Luft mit Wasser an, mit bis zu drei Litern pro Tag und Person. Wasser, das nicht in die Dämmung geraten darf – Schimmelbefall und schlimmstenfalls Zerstörung des hölzernen Tragwerks könnten die Folge sein. Eine lückenlose Luftdichtheitsschicht muss die Dämmschicht gegen eindringende feuchte Raumluft abschirmen. Ob ein eigener Heizkreis eingerichtet werden muss, wird sich im Zuge der Planung zeigen, moderne Fußbodenheizsysteme nehmen dank ihrer geringen Aufbauhöhen dem Wohnraum nur wenig lichte Höhe. Sanitäranlagen werden mit wasserbeständigen Bauplatten angelegt und idealerweise über dem oder nahe am Sanitärschacht des Hauses platziert. Ist eine neue Treppe als Zugang fällig, steht eine reiche Auswahl an Materialien und Formen zur Verfügung; auf kleinerem Raum bietet sich die Wendeltreppe an. Mit dem Dachstuhl wird meist kreativ umgegangen, indem man ihn in die Wohnsituation integriert. Vorsicht: Wurde er mit PCP- oder lindanhaltigen Holzschutzmitteln behandelt, müssen die Hölzer eingekapselt werden.
Erst rückversichern
Erweiterung der Wohnfläche im Gebäude ist eine Nutzungsänderung und deswegen genehmigungspflichtig. Im Dachbereich ist überdies die Verlockung groß, mit Gauben, eingeschnittenen Balkonen oder Wintergärten den Wohnwert noch einmal beträchtlich zu erhöhen. Das aber bringt nun doch eine Veränderung der äußeren Erscheinung mit sich, für die man wiederum die Zustimmung der Baubehörde, gegebenenfalls der Denkmalbehörde benötigt. Bevor man sich daher zu detaillierte Gedanken macht, sollte man vorab die zuständigen Ämter mit einbinden. Sehr zu empfehlen ist die professionelle Unterstützung durch einen Bauingenieur oder Architekten, der sich mit Wohnraumerweiterung auskennt und so etwa auch im Vorfeld das Gebäude auf Mängel und eventuelle Schadstoffbelastungen untersuchen kann. Die Fachkraft sollte sich auch in Fragen der Förderung gut auskennen. Da man schließlich als Nachverdichter im eigenen Haus im Interesse der Allgemeinheit und der Kommune handelt, sollte man wirklich keinen Fördertopf auslassen.
Tipp: Vorgaben & Vorschriften
Genehmigungen
Eine Nutzungsänderung muss von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Hierbei entscheidet die jeweilige Landesbauordnung (LBO) darüber, ob eine Baugenehmigung, ein Anzeigeverfahren oder ein Freistellungsverfahren ansteht. Neben der Landesbauordnung regelt der vor Ort gültige Bebauungsplan anhand der Geschossflächenzahl, der GFZ, wie groß das Plus an Wohnfläche sein darf: sie ist eine Verhältniszahl und gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind. Die Wohnfläche wird auf Basis der lichten Höhen ermittelt, wobei die Flächenanteile mit weniger als 100 cm nicht angerechnet werden, die mit 100 bis 200 cm zur Hälfte, die mit mindestens 200 cm voll.
Statik
Neuer Wohnraum unterm Dach bedeutet neue „ständige Lasten” (Zwischenwände, Estrich, Fußböden usw.) und neue „Verkehrslasten” (Bewohner, Gäste, Besucher und Mobiliar). Ein Statiker hat festzustellen, wie belastbar das Gebäude ist und wo tragende Teile eventuell verstärkt werden müssen, welche Eingriffe andererseits erlaubt sind.
Tageslicht unterm Dach
Laut den LBO muss die Dachhaut zu wenigstens einem Achtel der Grundfläche – nicht der Wohnfläche! – aus Fenstern bestehen. Die DIN 5034 „Tageslicht in Innenräumen” ist anspruchsvoller, verlangt, dass die gesamte Fensterbreite 55 % der Raumbreite betragen muss, denn sie berücksichtigt eventuelle schlechte Lichtverhältnisse in der Umgebung.
Wärmeschutz und Hitzeschutz
Wird zugleich mit dem Ausbau eine neue Heizung installiert, muss der ausgebaute Teil nach außen die Wärmeschutz-Anforderungen der EnEV, der Energie-Einspar-Verordnung 2014 für Neubauten, erfüllen. Ohne Heizungsmodernisierung gelten hinsichtlich des Wärmeschutzes die weniger strengen Vorgaben für zu sanierende Bestandsbauten. Wird der Wohnraum um mehr als 50 m2 erweitert, gelten zusätzlich die EnEV-Vorgaben für den Hitzeschutz.
Wärmeschutz Neubauten
- U-Wert Außenwand gegen Außenluft: 0,28 W/(qmK)
- U-Wert Außenwand gegen Erdreich, Bodenplatte, Wände und Decken zu unbeheizten Räumen: 0,35 W/(qmK)
- U-Wert Dach, oberste Geschossdecke: 0,20 W/(qmK)
- U-Wert Fenster, Fenstertüren: 1,3 W/(qmK)
Brandschutz
Tragende Wände, Stützen und Pfeiler müssen der Klasse R 30 entsprechen (feuerhemmend), nicht tragende Baustoffe aus nicht brennbaren oder feuerhemmenden Stoffen bestehen. Zwei voneinander unabhängige Rettungswege sind erforderlich, a) das Treppenhaus und b) ein Fenster mit einer Brüstungshöhe von nicht über 120 cm, gut erreichbar von der Feuerwehr, also zum Beispiel nicht das einer weit zurückgezogenen Gaube, lichte Höhe nicht unter 100 cm, lichte Breite nicht unter 60 cm. Die lichte Breite der Treppe darf nicht unter 80 cm liegen.
Tipp: Förderung
Wer Wohnraum im Keller oder unterm Dach schafft, kann Förderung des Bundes, der Länder und Kommunen in Anspruch nehmen. Infos im Netz dazu gibt es z. B. auf den Seiten www.baufoerderer.de (Verbraucherzentralen), www.foerderdatenbank.de (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie) oder auch www.foerderdata.de (unterhalten von Unternehmen der Baubranche).
Verbesserungen der Energieeffizienz werden durch großzügigere Finanzmittel belohnt, auf Seiten des Bundes ist die KfW anzusprechen. Interessant für Modernisierer sind unter anderem die KfW-Programme „151 Energieeffizient Sanieren – Kredit” sowie „431 Energieeffizient Sanieren – Baubegleitung”, letzeres unterstützt die Planung und Baubegleitung durch Sachverständige finanziell (Internet: www.kfw.de; E-Mail: info@kfw.de; kostenloses Infotelefon: 08 00/5 39 90 02, Mo–Fr von 8:00 bis 18:00 Uhr, Fax 0 69/74 31-95 00).